Angehörigen-Mietvertrag

06.03.2017

Überschusserzielungsabsicht bei vorweggenommener Erbfolge und nur zeitlich begrenztem Nießbrauch problematisch

| Wird eine Wohnung an den Sohn vermietet und kurz danach unter Vorbehalt eines auf fünf Jahre begrenzten Nießbrauchsrechts auf diesen unentgeltlich übertragen, handelt es sich nicht um eine auf Dauer angelegte Vermietung. Dies hat zur Folge, dass die Überschusserzielungsabsicht im Wege einer Prognose zu überprüfen ist (FG Münster 16.12.16, 4 K 2628/14 F; Rev. zugelassen). |

Zum Hintergrund
Im Streitfall standen Mietvertrag und unentgeltliche Übertragung des Mietobjekts unter Nießbrauchsvorbehalt in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang. Der Nießbrauch war auf fünf Jahre begrenzt und der Sohn wollte die Wohnung danach weiter zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Für das Gericht stand damit fest, dass es nach Ablauf der fünf Jahre zum Erlöschen des Mietverhältnisses durch Konfusion kommen würde und die Einkunftsquelle in eine Selbstnutzung einmünden würde (Übergang des Mietverhältnisses auf den Eigentümer nach §§ 1056, 566 BGB). Damit war diese Einkunftsquelle von vornherein nicht auf Dauer angelegt. Eine Überschusserzielungsabsicht konnte nicht unterstellt werden.

Beachten Sie | Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit wäre typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige Überschüsse erwirtschaften will, auch wenn sich über einen längeren Zeitraum Verluste ergeben. Eine Überschussprognose wäre regelmäßig nicht erforderlich (zu Ausnahmen siehe etwa BFH 16.2.16, IX R 28/15, BFH/NV 16, 1006). Von „auf Dauer“ konnte aber wegen der Begrenzung auf fünf Jahre hier für das Gericht keine Rede sein.

Praxishinweis | Sollte eine ähnliche Gestaltung gewünscht sein, sollten die Verträge nicht in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang abgeschlossen werden. Auch eine spätere unentgeltliche Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt birgt jedoch bei zeitlicher Begrenzung die Gefahr, dass die Überschusserzielungsabsicht mangels dauerhafter Vermietung ab dem VZ der Übertragung neu auf den Prüfstand gestellt wird, d. h. eine Überschussprognose eingefordert wird. Auf diese Gefahr sollten Sie Ihre Mandanten unbedingt hinweisen.

IWW-Institut, Würzburg